司法書士が解説｜マンションの敷地権とは？

今回はマンションの『敷地の権利』について解説いたします。
「マンションの住宅ローンを完済したので抵当権抹消登記を行いたい」と考えている方はぜひお読みください。

敷地利用権？敷地権？

マンションの抵当権抹消も、基本的には一般の土地建物（一戸建てなど）と変わるところはありません。
しかし『敷地権』という権利についてはマンションの場合のみ注意しなければなりません。

マンションをお持ちの皆さんは、ご自宅（マンションの「専有部分」といいます）の所有権を持っているという認識は強くあると思います。では、マンションが建っている土地（敷地）の権利はどうなっているかご存知ですか？

各部屋（専有部分）に別個の所有権が成立している建物（分譲マンション等）のことを「区分建物」といい、部屋ごとの所有者のことを「区分所有者」といいます。マンションの1室を所有している方は、そのマンションの区分所有者の1人ということになります。

そして、「マンションの敷地を占有する権利」のことを敷地利用権といいます。敷地利用権は、区分所有者全員で共有（または準共有）しています。（敷地利用権が所有権の場合は『共有』、賃借権などの場合は『準共有』）
つまり、マンションの1室を所有するということは『専有部分の所有権＋敷地利用権』を持つということです。

敷地利用権の中でも、専有部分と一体化して登記された敷地利用権のことを『敷地権』といいます。

「敷地利用権と専有部分の一体化」とは

敷地と建物は別個の不動産ですので、別々に処分（売却など）することができますし、登記記録もそれぞれ別々に作られます。一戸建てなど多くの建物の場合は下の図のようなイメージです。

しかし、「敷地権付区分建物」と呼ばれる建物の場合は専有部分と敷地が一体化しているため、原則、建物（専有部分）と敷地（敷地利用権）を別々に処分することができません（分離処分の禁止）。登記記録においても、敷地の権利については土地の登記記録ではなく建物（専有部分）の登記記録に記載されることとなっています。
「敷地利用権と専有部分の一体化」がされた建物のことを『敷地権付区分建物』といいます。

現在は、分譲マンションの多くが敷地権付区分建物です。

MEMO

かつては、区分建物の場合でも敷地の権利（敷地利用権）と建物の権利（専有部分の所有権）を別々に処分することが可能でした。登記記録も建物（専有部分）と敷地で別々に作られており、敷地の登記記録には共有者全員の権利の記録が混在している状態でした。
そんな中、敷地の共有者が数百人となるような大規模マンションが増加し、全員の敷地の権利についての記録を一つの登記記録で管理することは難しくなっていきました。記載量が膨大となり権利関係を正確に把握することができなくなってしまったのです。
こうした問題を解決するため、「敷地利用権と専有部分の一体化」が導入され、敷地利用権と専有部分を分離して処分することを禁じる「分離処分禁止の原則」が定められました。
これにより、敷地が常に専有部分とあわせて処分されることとなったため、専有部分の登記記録のみ管理すれば良く、権利確認も容易になりました。

マンション特有の注意点

昭和５８年の法改正により分離処分禁止の原則が定められたので、現在はほとんどのマンションが敷地権付区分建物となっています。
しかし、昭和の時代に建てられたマンションの中には現在も敷地権化されていないものや、あとから敷地権化されたというものもあります。
また、敷地権は１筆とは限りません。複数の敷地の上に建つマンションなども多くあります。
これらの事情により、登記申請書の記載や登記にかかる税金がかわってくることがありますので、抵当権抹消登記申請を行うときは事前に確認しておく必要があります。

以下はマンション特有の注意点です。登記記録から権利関係を読み取る際の参考にしてください。

敷地権の有無
いつ敷地権化されたか
敷地権は何筆あるか

自分ひとりでできるのか不安だという方は、一度専門家にご相談されるのをお勧めいたします。

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